6월 발표된 한국부동산원 자료에 의하면 지난달 서울 아파트 매매 수급지수는 104.6으로 전주 보다 0.3포인트 상승했다. 수요와 공급 비중을 지수화한 이 수치를 살펴볼 때 100을 넘었다는 것은 매수 심리가 매우 강하다는 것을 알 수 있다. 이와 함께 주간 아파트 매매가격 상승률 역시 지난해 7월 이후 가장 높다.
최근 부동산 가격 상승폭이 커져가면서 매수 심리가 강해지고 지금이라도 막차를 타야 하는 것인지에 대한 고민이 깊어지고 있다.
실제로 아파트 매매가 상승폭이 높고 빠르다 보니 호가가 오르기 전 가계약 만이라도 걸어두고 매매를 이어가려는 매수인과, 가계약을 파기하고 보다 높은 가격에 매도하려는 매도인 사이 분쟁이 늘고 있다.
부동산 매매계약에 있어서 가계약은 정식 계약에 비해 법적 구속력이 낮아 보이는 특성이 있고, 통상 계약금의 1/10 수준으로 부담이 적기 때문에 매매할 부동산을 빠르고 부담 없이 선점할 수 있다는 생각에 쉽게 생각하는 경향이 있다.
가계약은 정식 법률용어는 아니며 일종의 관행으로 볼 수 있다. 법적으로도 가계약에 대한 구속력이나 의미를 규정한 것은 어디에서도 찾아볼 수 없다.
그러나 가계약과 관련한 분쟁의 판례를 살펴보면 ‘부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급 방법 등에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고, 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다고 보아야 한다’고 판시했다. (대법원 2008다 35954 판결)
따라서 매매계약서에 앞서 가계약서에 매매목적물과 매매대금이 특정되는 등 매매계약의 주요내용이 기재돼 있다면 계약서가 없더라도 매매예약이 성립됐다고 볼 수 있으며, 계약 성립 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 만일 가계약을 맺은 매수인이 계약 해지를 요구하는 때에는 가계약금의 반환을 포기해야 한다.
그렇다면 매도인이 계약 해지를 요구하는 때에도 가계약금의 배액만 배상하면 될까? 그렇지 않다.
대법원 판례를 살펴보면 ‘약정된 계약금 일부만이 지급된 경우에도 실제 교부 받은 계약금이 아닌 원(약정) 계약금의 배액을 반환해야만 계약을 해제할 수 있다’고 판시했다.’ (대법원 2014다 231378) 매도인 입장에서 보면 가계약금은 매매가 대비 현저히 낮은 수준이기 때문에 집 값이 오르면 언제든 자유롭게 계약을 해제할 가능성이 높다고 판단해 이러한 폐해를 방지하고자 한 취지다.
즉, 10억 원의 아파트를 매매하는데 있어 계약금을 1억 원으로 약정하고 가계약금이 1천만 원인 상황일 때, 매수인이 계약을 해제하기 위해서는 1천만 원의 반환을 포기해야 하며, 매도인은 가계약금만 지급받은 상황이라도 계약을 해제하기 위해서는 본 계약금 1억 원의 배액인 2억 원을 배상해야 한다는 것이다.
다만, 계약 파기와 관련한 판단을 하기 위해서는 계약의 성립여부, 위약금에 관한 약정 여부, 중도금 지급 여부 및 지급 시기, 계약 파기의 시기 등을 면밀히 살필 필요가 있다.
일방의 변심으로 계약이 파기 되더라도 미리 약정이 된 부분이 있다면 해당 약정이 우선적으로 유효하기 때문에 계약 해제와 관련한 약정에 따라 다른 결과가 나올 수도 있기 때문이다.
이와 관련해 계약을 진행하기 전이나 계약 해제 전 부동산 전문변호사의 조언을 들어보는 것이 도움이 될 수 있겠다.
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[도움말 : 이승운 법률사무소 파란 변호사]
김지우 기자 kkk7@hanmail.net
